大型商业案例分析.ppt

规划项目相关资料收集规划篇－都市大型综合体案例分析 日本六本木项目介绍 日本六本木项目概要： 主要用途：办公楼住宅幢旅馆商铺．美术馆，电影院 电视台 学校，寺院 褚备仓库 地块面积:11.6公顷 占地面积．9万平米 建筑面积；76万平米 住户数量：837户 停车场：2762台 九龙超级交通城项目 ARPE的交通建筑流线分析 中航苑改造项目 上海太平桥地区重建项目 建筑篇香港朗豪坊项目分析 从购物商场十二楼回转下行，便可逛尽连贯四层的Spiral。有一百间的商铺及食肆 香港国际金融中心二期项目 重庆大都会城市广场 重庆大都会广场为香港和记黄埔在重庆开发的大型综合性商业项目，坐落于重庆市最繁华的金融、商贸、服务中心?—解放碑步行街，总投资20亿人民币。该项目占地18万平方米，总面积23万平方米，?由现代综合性购物商场、高智能甲级写字楼大都会商厦、国际五星级酒店海逸酒店三部分组成 大型商场包括25000平方米的太平洋百货公司等一系列主力商铺，总建筑面积15万平方米 裙楼和两座塔楼组成，裙楼地下三层、地上八层，群楼高度33M，建筑面积15万平方米。地下两层为?停车场，车位402个。其中1号塔楼33层，高136M，建筑面积3.05万平方米，为五星级酒店；2号塔楼34层，?高144.7M，建筑面积5.13万平方米，为高级商务写字。 其他公司项目案例 HOK在杜拜建立一个休闲和娱乐水边地目的地,将会有超过二十万平米的零售和娱乐，还设计了一个直径达250M的散步栈道。购物，水边地餐馆，咖啡店，电影院和特制商店沿着徒步的街道一字排开。 一个椭圆的环商场提供给 450,000 平方米的商店楼 ，在购物区域上面是另外的 350,000 平方娱乐空间,和屋顶音乐厅. 对大型商业设计的一点小结 位置 太平桥地区重建计划毗邻繁华的淮海中路商业区、黄陂南路地铁站以及上海市的东西、南北主干高架的交汇点 项目概念 占地52公顷，属市中心商住综合发展项目。设计融合老上海的建筑和韵味以及现代化的设施，主要包括三个部分：上海新天地、企业天地及大型高尚住宅区 土地面积 52公顷 总建筑面积约110万平方米B上海新天地 - 国际知名的旧房改造项目，是一个具有上海历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中心，由高级餐厅、酒吧、专卖店及时尚店铺组成。D企业天地 - 包括多幢甲级写字楼及娱乐购物中心C高尚住宅 - 配套设施完备的大型高尚住宅项目A太平桥人工湖绿地 - 占地4.4万平方米的绿化区 项目定位： 投资方要让新天地成为一个国际交流 和聚会的地方。通过定位让项目能够在 众多MalI中脱颖而出：同时更加明确了 目标消费群体，并通过招商进行了产品 细分。 分期开发： 上海新天地的投资高达10多亿元，但 实际上，由于”新天地”的品牌效应，带 动了周边房地产价值的提升，其高档住 宅”翠湖天地” 每平方米售价就高达 17000-25000元。由于只租不卖，6万平方米的商铺价 格接近2500美元每平米，目前已飙升到4 000-5 000美元每平米 空间尺度： 宜人的尺度是新天地创造舒适的外部空间的另一个重要因素。这里的尺度不同于城市中心区大型商业步行街的尺度，为接近人的、偏小的尺度。比如里弄小巷宽不过2－3米，扩大的街道宽也是不超过十米，更大一点的广场也就是30米左右宽，整个北弄建筑高度一般为2－3层，最高也不过4层，南弄新修的建筑也只有5层。所以整个新天地的空间高宽比为1-1.5左右，是一个人的心理感觉较为舒适的尺度。 ? 788 25亿元（包括塔楼） 香港王董建筑师事务所 6 61 信城市广场占地5.1 万平方米，由建筑面积3.99 万平方米的中信大厦、6.75万平方米的商业购物中心，以及3 万平方米的星光广场组成 2002．9 中信城市广场深圳 ? 15亿元 香港刘荣广伍振民建筑师 事务所和深圳市城脉建筑 10 82 12 2004.11 金光华广场深圳 ? 300个大小不一、功能不同的独立店铺（ 1000多个 二期为3000多个 40亿元（包括塔楼） 美国RTKL 设计事务所 5 51 18.8 2004.12 华润万象城深圳 地上 地下 ? 业态 车位数 投资额 设计单位 中庭层数 营业部分层数 营业部分面积（万平米） 项目地点开业时间 项目 ? 鞋履、珠寶、飾物、化妝品特色餐飲食肆、香港最豪華的Palace IFC 戲院，更有逾100個國際品牌在場內設點 1,800 個 西沙。佩里设计了国际金融中心二期 ４ ４？ 國際金融中心綜合發展項目包括樓高39層國際金融中心一期及樓高88層的國際金融中心二期兩幢商業大廈。 樓高四層的國際金融中心商場 (ifc mall)面積逾8萬平方米。 四季酒店及Four Seasons Place套房酒店，項目總面積達47萬平方米。 ２００５　０９ 国际金融中心（二期） 香港 ? １１０亿港元 美国捷得合伙人事务所 8 和6 132 总面积达１８万平方米，其中包括一幢６０层甲级商业楼，有３００多间商店和食肆的高达１５层的大型购物商场以及４２层高的酒店 其中商业5.86万平，酒店4.65万平（719房间）办公楼7万平 2004 朗豪坊香港 ? 集零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲、旅游、商务等八大功能于一体的大型商业中心 租赁物业经营、投资商场物业（销售面积占总面积的3%） 1500个 约40亿元人民币 美国捷得合伙人事务所和 广州市建筑设计院 9 82.5 用地面积5.7万平方米，建筑面积42万平方米。其中，商场30万平方米 2005.1 正佳广场广州 ? 拥有铜锣湾百货、沃尔玛超市、易家侬家具等三个主力店，进驻逾2000知名品牌，囊括30多家餐饮项目 2600个 7亿～8亿 美国HCCP 国际设计事务所 为深圳惟一海洋文化风情、生态景观主题的“大摩 2 2 占地面积42万平方米、营业面积8.5万平方米，南北连绵1.3公里 2002 铜锣湾广场深圳 中庭层数 地上 地下 业态 车位数 投资额 设计单位 营业部分层数 营业部分面积（万平米） 项目地点开业时间 项目旺角在九龙。旺角、油麻地、尖沙嘴，组成了著名的“油尖旺”区 ，是大排挡、猪肉铺、地下旅馆 聚集之地豪坊位于旺角的核心地带，这块由钵兰街、上海街、新填地街加上亚皆老街和山东街两横三纵划出来的地块，曾经是旺角密度最高的风月场所。在“草根旺角”，建造如此一个高档的物业项目 ，项目定位上是有一定风险 基地和外观介绍 主要策略： 1。位於旺角地鐵站上蓋的朗豪坊，交通十分方便。前往中環商業區只需十分鐘，機場則三十分鐘。購物人士除可選搭地鐵外，亦可選搭多條巴士或小巴線前來。此外，朗豪坊共有二百五十個車位方便駕車人士。 2。多数公交路线都是避开主要的入口亚皆老街和钵兰街，在后部的山东街停靠。一共有四路主要公交和四个地铁出入口与之相连。 3。对于外地游客要搭趁九铁需要走近二十分钟，但多是有顶的天棚whatsapp web，或通过地铁与之相连 交通接驳 主要策略： 1。独特的通天楼梯设计是由于地块注定了高层购物中心，人流要向上走不能用以往交叉扶梯的办法去解决，通过在地上4层的中层广场拉动人群需求 内部交通流线 spiral交通流线示意 “回转购物廊”是朗豪坊的最大特色，它是一个多层构架，扶手电梯不再一层层打弯，长达82米的“通天梯”斜斜地从底层直上最高层，蔚为壮观。可坐“通天梯”，俯视朗豪坊时尚独特的玻璃钢材构架，或透过玻璃看看亚皆老街和钵兰街的旧建筑，可谓是相映成趣。同时他也模仿了旺角游廊似的购物体验 物业构成基本分析 真正奠定朗豪坊作为一个中高档购物中心地位的，除了300家店铺外，UA戏院、西武百货和无印良品是举足轻重的三根支柱。 通过对业态的总结我们发现美食占面积基本是最大的，25%以上。其次是及时市时装店铺whatsapp网页版登录，面积达23%，百货主力店占18%，影院及其他娱乐占了9%，余下其他占20% 从层数分布的大概如下：地下一二层多为美容，珠宝和美食。首层为主力百货，时装，美容首饰店，二三层为高档时装，四层为连接公共层，美食和公共广场。五，六七都是以时装，美容首饰店为主，影院被安排在于天梯相连的第八层。8-13层是被零售店（特色+美食）所包含的spiral 剖面位置关系分析 1.占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在 此换乘，而不是快速通过 2.城市中心购物中心最多达15层商场，商业向空中发展， 利用有吸引力的交通和特色主力点和餐饮，将商业价值 利用到极致 3.城市中心购物中心最多达15层商场，商业向空中发展， 利用有吸引力的交通和特色主力点和餐饮，将商业价值 利用到极致 4.多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店 5.将电影城的入口设置于首层，但是出口却设置于高层，引导人流往上走 6.重视购物中心的休闲空间，总收入的增加50%来自广告及展示空间的增加 地铁与扶手电梯相连，或者集中在入口门庭处 环形廊道结合小型中庭可以解决阴阳街的问题，在过道的尺度上和中庭面积上都有一定要求 主要内容：服装 ，美容，珠宝首饰，电器和银行，戏院 主要内容：服装 ，餐厅，珠宝首饰，电器和银行 主要内容：服装 ，餐厅，珠宝首饰，百货主力店，健身，银行，美容 主要内容：食铺。 面向海港的面结合两层作食铺，开辟艺人的屋顶花园空间 *好莱坞美容广场 地上11层／地下3层：2.5万平米 办公大厦 地上54屡／地下6层：38万平米 凯悦酒店 地上21层／地下2层；7万平米 榉树坡综合体地上7层／地下3层：2.4万平米 朝日电视台地上8层／地下3层：7.4万平 住宅 地上43层／地下2层：15万平 功能组合与流线分析 A街区作为六本木的主入口 和地铁六本木车站和地下通道相．由地铁入口和好莱坞美容广场B街区中央域为地上54层的森大厦是六本木山的标志，B街区作为商业 文化 信息中心一并配置了旅馆 榉树坡综合体 朝日电视等c街区位于地块南边由4栋住宅楼组成．和毗临的元麻，布安静的住宅相协谓．榉树坡台地位于朝日大道的入口位置．D街区六本木门楼．是麻布十番方向的大门 由店铺，办公。住宅构成．各建筑物的裙房都和”山边，西街” 榉树坡大街的商业建筑相连，形成同一的界面 商业构成零售:2.2万平餐饮1.2万平其它:４千平合计:3.8万平 交通体系 １．地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，公共汽车有6条路线通往六本木新城。 2. 这里有12处停车场，共计停车位2762个,开车前来购物的顾客可以直接将车停在不同楼层的停车场.这里还设置了50辆摩托车与332辆自行车的停放处. 3. 地铁明冠直接连接到地铁，也是进入六木木新城的主要空间转换场所，其形状为一圆柱形玻璃帷幕建筑，设有电动乎扶梯从地铁站出入日直接通达中心广场。 六本木项目的设计理念城市既是剧场又是舞台 １．垂直花园城市 　集约超高层的建筑增 加每个人的都市空间，多彩的城市功能立体复合紧凑的街区，只有这样才能适应未来大都市的新形象 2.　新都市生活倡导一都市休养胜地，为都市生活者提供各种娱乐、服务的都市型新生活方式。 3.　六本木新城住宅区，是4栋由6层～43层的住宅大楼组成的高级居住区，提供了多种可供选择的居住单元，其特点之一就是住在此区的居民都在附近工作，住宅与办公地点极其接近，不需要花费大量的交通时间，减少了许多不必要的浪费。这就是森大厦株式会社森稔社长所提倡的“住职接近”理念的体现 。 六本木项目的空间序列 　　　通过自由曲线和KPF设计的静态的森大厦形式形成鲜明对比。这个序列由山边－西街－榉树坡大道完成 手法： A大的石墙面充分利用原有土地的高低差组合进楼梯和斜坡.产生各种各样的序列体验. B在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街，由玻璃顶和玻璃大墙面围合而成高度22-25m面积约I 900m的4层共享空间 在旅馆和办公大楼各层之间通过天桥联结，暗示了商业空间的连续性和回游性。 C 桦树坡大道带有欧洲街道风格，舒缓的曲线是六本木山东西相连的主要干道。 300m长的墙面蜿分成几段有机自然组合，创造出立体复杂的路面空间对来访者产生吸引，并有意设置了迷路。 六本木项目的单体特点 1.剧场　 六本木山一直标榜为新世纪的‘’文化都心“其主要设想中的一个就是桦树坡综合体和露天剧场，他必须满足来访者永无止境地追求新鲜体验和千变万化心态的需求。 因而游戏性的设计随处可见把街道外部空间和内部空间如同迷宫般融为一体最终选择了椭圆天棚.使剧场天棚在最大限度覆盖广场的同时不会产生死角 ２影院 包含了9个放映厅， 把仅仅作为公共空间的影院大厅转化成“影像和艺术的殿堂“把只有在影院中才有的体验由内向外渗透。 通过投影把上映中的电影影像映射到入口门厅的大墙面上，这样一来. 通过构成建筑物 的水、结构、玻璃等几个层面向外，从散步道上甚至 是更远的办公塔楼上都能看 　　 六本木项目的单体特点 1.朝日电视台　 面向毛利庭园的一面采用舒缓的曲线玻璃幕墙. 内部的共享空间，实现了和自然融为一体的内部空间。 ２六本木山森大夏 地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单层约4,500m‘的无柱空间。 ３.好莱玛美容广场利用大胆的曲面作出引人入胜的入口综合体的地上部分分成地铁出入口和好莱坞美容广场2部分。 　裙房和地下部分与4层店铺街机械式停车场相连。作为各个不同功能区域的缓冲联系空间和上下移动手段，设里了2处大的共享空间。　　 六本木项目的室内效果 1. West Walk是位于森大厦的下层西侧空间与凯悦大酒店下层东侧的部分商店所组成的商业街。West Walk采用挑高为四层楼高的空间设计whatsapp网页版，商店区一共有6层楼.高，利用玻璃屋面采光 ２，通过大尺度的通高空间围绕露天剧场，更加显示出他的公共性来。 九龙项目概况： 1. 它是主要的交通舒流站，车站面积近11。6万是连接香港市中心和机场的地方，其周边的区域建筑总面积达到170万平米，包括了酒店，办公零售和住宅被组织在一个广场周围 。 2。临售的商业面积占了100万平米，并且安排在于专用停车场一起 3。分期7期建设，先住宅后酒店再办公 九龙项目交通情况： 1. 立体交通分解流线： 将说有垂直动线都集中在一个引人注目的车站里面，人们可以方便找到清晰的指引 屋面花园 屋面花园 商业入口 商业入口 商业入口 入境处 入境处 机场检查 机场检查 离境检查 离境检查 上层落客大厅 售票检票 上层落客大厅 售票检票 等候处 机场快线 地铁 本地巴士 过境巴士 豪华巴士 停车场 的士，货运中心 AVIGNON TGV 流线分析 1. 这个车站流线 解决方案和概念实施 项目难点和目标 项目内容及指标 1。整个工程分三期实施，一期工程由位于中航苑北区的“鼎诚国际”和中航小学等组成。二期工程即建筑面积24万平方米的“深圳中航广场”项目。主塔楼为68层高，与相距百米的赛格广场楼层数一样 。 2。充分利用地铁华强路站及周边的公共交通设施，规划设计大型地下综合商场和立体行人系统为疏解地面交通压力 ，将把地面交通系统全部“放入”地下，规划了10多个出入口 3。全力营造逛街的氛围中航城所有项目的裙楼，高度都控制在15－35米之间。置身其间，市民的视线既能看到漂亮的建筑轮廓线，又不会有压抑感、局促感。? 难点：中航苑所在的华强北、上步片区，曾是一个厂房集中的工业区区域商业价值亟待提升。而步行街的改造可能对商业旺区带来致命一击 。要考虑怎样把车吸引进来 。 华强北目前主要还是电子元件的专业市场，每天成批量的发货量很大，需要车流来带动物流，步行街也不现实。 目的：中航苑改造成功，将对华强北乃至深圳商务圈产生积极的影响 ，预计在2011年可成功实现从“苑”到“城”的功能转变 。打造深圳市的一个“万商之都 国际街区”——深圳中航城。 住宅和酒店共22万 办公 22万 娱乐 商业23万 地下停车3500 改造需要资金达70亿元、5年左右的时间 项目占地面积：11万平米 总建筑面积：82万平米 中航苑改造项目 解决方案和概念实施 3。将沿深南路为酒店区和主要商务区。结合深圳中心公园进行地下规划，在其下修建停车和商业，从华富路和中航路直接进入地下车库，人流通过地面的公交和地底的地铁进行分解地块中心为城市提供休闲聚会场所，为之吸引人气公寓设在北面商业作为商务，酒店，公寓休闲的联系体，通过功能的组合利用不同时段的消费人群成为一个真正的不夜城。商业通过地下联通各个部分，在三层部位加联廊。在楼与楼之间的天井空间作为下层广场，群楼处理为屋顶花园 中航苑改造项目 解决方案和概念实施 3。将沿深南路为酒店区和主要商务区。结合深圳中心公园进行地下规划，在其下修建停车和商业，从华富路和中航路直接进入地下车库，人流通过地面的公交和地底的地铁进行分解地块中心为城市提供休闲聚会场所，为之吸引人气公寓设在北面商业作为商务，酒店，公寓休闲的联系体，通过功能的组合利用不同时段的消费人群成为一个真正的不夜城。商业通过地下联通各个部分，在三层部位加联廊。在楼与楼之间的天井空间作为下层广场，群楼处理为屋顶花园 中航苑改造项目 解决方案和概念实施 3。将沿深南路为酒店区和主要商务区。结合深圳中心公园进行地下规划，在其下修建停车和商业，从华富路和中航路直接进入地下车库，人流通过地面的公交和地底的地铁进行分解地块中心为城市提供休闲聚会场所，为之吸引人气公寓设在北面商业作为商务，酒店，公寓休闲的联系体，通过功能的组合利用不同时段的消费人群成为一个真正的不夜城。商业通过地下联通各个部分，在三层部位加联廊。在楼与楼之间的天井空间作为下层广场，群楼处理为屋顶花园 中航苑改造项目 交通处理分析 1。中航路的通行能力和饱和度都是适中的。 2。其中单行道为振华路和正中路为单行道，深南路华富路为双车道。 3。中航苑改造项目 2 中航路 3 振华路 10 深南路 车道数 路名 地下一层商场结合地下行人系统，地下商城被打通，宽度至少10米，在上面可以高 架天桥，越过车最多的路段。 项目地下二层(及三四层)停车库及其停车系统，连接西边地下道路主通道，规划有地面其他7个(共8个)出入口分散机动车辆交通 1.项目与东南侧新开通地铁一号线华强路站地下直接连通(估计本项目连接，地铁通道宽需约10米)，可以支持本项目“500米服务高密度区”的现代发展规划。 这是因为地铁站不仅促进商业开发.而且商业促进地铁客流上升。 2.项目周边公交系统(巴士)条件很发达，可以考虑不需在项目地块内设里公交站，而西南侧深南路公交车站(作为接驳站).与之地下连通可以支持本项目“300米服务商业区”的优先发展规划。 通过som的对深圳几次的规划，我们发现他比较顷向于把传统的街道机理来组织地块的生成，som根据上步区原有工业区规划格局、街块单元大小、街道密度尺度、建筑空间结构来适应商业的发展。利用所谓街块单元street block小独立地块。这是便于城市私有土地划分出让和公共街道网络控制的要元素。 *